장기수선충담금 아시죠? 노후화되어 가는 건물의 수리, 수선이나 혹은 안전 등을 위해 미래에 발생하게 될 수선금을 미리 쌓아놓은 돈이라고 생각하면 쉬운데요, 오늘은 이 장기수선 충담금에 대한 것입니다.

2년전 상황입니다만, 당시 많은 사람들이 잘못 알고 있던 내용이 있었습니다. 상가 장기수선 충당금은 구분소유자가 무조건 내야 한다. 그러니까, 임차인은 임대차계약 종료시에 임대인에게 그동안 자신이 납부했던 관리수선충당금에 대해 반환받을 권리가 있다. 이렇게요.

현재 이 얘기는 기본적으로 맞습니다. 하지만 2021년 2월 2일 이전에 이 얘기는 사실 맞는 얘기가 아니었습니다. 간단히 얘기해 보겠습니다.

일단 공동주택, 그러니까 대부분의 아파트에 대해 얘기해 보겠습니다. 아파트에 대해서는 이미 이전부터 장기수선 충당금의 납부대상이 명확히 규정되어 있었습니다.

공동주택관리법 제 30조에서는 장기수선 충당금을 "해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 한다"고 규정하고 있고 더 나아가 31조에서는 "사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다"고 명시해 놓았습니다.

명확하죠. 납부의무자는 소유자이고, 임대차 계약에 의한 임차인이 사는 동안 납부했던 금액은 계약만료시 모두 돌려줘야 합니다.

그러다 보니 상가에 대해서도 마찬가지일 것이라고 지레 짐작하는 경우가 많았습니다. 실제로 임대차 계약을 마치면서 장기수선충당금을 별다른 마찰 없이 임대인으로부터 반환받아가는 경우도 많았습니다.

하지만 사실 2021년 2월 2일 전에 상가의 장기수선충당금에 대한 법률적 규정은 없었습니다. 상가는 주택이 아닙니다. 때문에 '공동주택 관리법'이 아닌 '집합건물의 소유및 관리에 관한 법률'의 적용을 받게 되죠. 공동주택 관리법은 '집합건물의 소유및 관리한 관한 법률'에 대해 일종의 특별법적 성격을 띤다고 할 수 있습니다. 보통은 '집합건물의 소유및 관리한 관한 법률'의 적용을 받되, 그 집합건물이 주택인 경우에는 '공동주택 관리법'의 법 규정이 우선적으로 적용되는거죠.

어쨋거나 이전에는 '집합건물의 소유및 관리에 관한 법률'에 장기수선 충당금에 대한 규정이 없었습니다. 그러니까 사실은 임대인과 임차인 중 누가 충당금의 납부의무를 지고 있는지 명확하지 않았던거죠.

급기야는 이 문제를 놓고 임대인과 임차인이 재판을 하게 되는 사례가 있었습니다. 재판내용에 대해서는 직접 검색을 해보시기 바랍니다. 결과는? 놀랍게도 법원은 임차인이 아닌 임대인의 손을 들어줬습니다. 간단히 요약하자면 "장기수선 충당금이 관리비 내역에 포함되어 임차임에게 부과되었다면, 임대인은 임차인에게 그 금액을 반환할 필요가 없다"는 것이었습니다.

하지만 언제까지나 상가 장기수선 충당금에 대한 명시적 규정을 모른 채 둘 수는 없었나 봅니다. 사실 언제든지 분쟁이 생길 수 있는 사안 중의 하나거든요. 게다가 아파트의 경우 장기수선 충당금의 반환이 이루어지고 있으므로, 상가에 대해서도 비슷한 생각을 갖는 임차인이 많을 수 밖에 없고, 결국 이것이 임대인과 임차인 사이의 분쟁으로 이어지더라는 얘깁니다.

결국 2021년 2월 2일에는 급기야 '집합건물의 소유및 관리에 관한 법률'에서도 장기수선 충당금에 대한 조항이 새로 만들어집니다. 그 내용은 '구분소유자로부터 징수해야 한다'는 것, 그리고 '점유자(임차인)가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 점유인에게 지급해야 한다'는 것입니다. 이로써 상가 역시 임대인이 계약만료시 임차인에게 장기수선 충당금을 반환할 의무가 생겨 났습니다.

2021년 2월 2일 이후 상가 장기수선충당금은 임대인이 부담하게 명시됐습니다. 다만 특약이 있을 경우에는 특약이 우선시됩니다. (사진은 기사의 내용과는 무관합니다.)

그러면 2021년 2월 2일 이전에 맺어진 상가 임대차 계약에 관해서는 어찌 될까요? 아직까지 판례가 없으므로 예단하기는 어렵습니다만, 법리로 따진다면, 관리비에 포함된 장기수선 충당금이라면, 법 제정 당시 이전까지는 임차인이, 그 이후는 임대인이 납부의 책임이 있지 않을까 추정해 봅니다.

여기가 얘기의 끝은 아닙니다. 법 규정이 있기는 하지만 우리나라는 계약자유의 원칙이 거의 대부분 우선시됩니다. 물론 계약자유의 원칙이 적용되지 않는 경우도 있습니다. 예를 들면 #강행규정 이 그렇죠. 주택임대차 계약과 관련, 갱신청구권을 사용하면서 임대료를 5% 이상 올리지 못하도록 한 규정이 말하자면 강행규정입니다. 임대인과 임차인이 그 이상을 올려주기로 계약을 했더라도 임차인은 5%까지만 올려주면 됩니다. 강행규정의 힘입니다.

하지만 장기수선 충당금에 관한 규정은 강행규정이 아닙니다. 그러니까 양자간의 계약이 법률적 규정보다 우선한다는 뜻입니다. 심지어는 상가 뿐 아니라 공동주택(아파트)에 대해서도 마찬가지입니다. 임대인과 임차인이 특약으로 "장기수선 충당금은 임차인이 부담한다"라는 조항을 써 넣는다면, 장기수선 충당금의 납부의무는 임차인에게 남게 됩니다.

임대인에게나 임차인에게나 계약시 특약은 매우 중요한 역할을 하게 됩니다. 장기수선 충당금에 대해서도 마찬가지입니다. 꼼꼼히 챙겨 계약하는 것이 훗날 분쟁을 없애는 가장 정확한 방법이라 할 수 있겠습니다.