그럼 근생빌라 매물을 계약하는 분들은 어떤 분들일까요?

둘로 나누어 생각해보겠습니다. 매매계약과 임대계약, 이렇게요. 오늘은 일단 매매계약에 관한 것만 얘기해 보겠습니다.

매매계약을 하시는 분들 중에서는 근생빌라가 어떤 것인지 잘 모르는 상태에서 하시는 분들도 가끔 있습니다. 그냥 모양만 보고 일반 빌라인 줄 잘못 알고 계약하는 황당한 경우에서부터, 근생빌라인 것은 알았지만, 분양업자의 말만 듣고 집을 사는 경우죠. 분양업자들은 당연히 파는 입장이니만큼 근생빌라가 가진 문제점들을 감추거나 최소화하려 하는 경향이 있을 것이구요, 무엇보다도 다른 물건에 비해 싸다는 점을 최대한 강조하겠죠. 문제점이 있더라도 간단히 해결되는 것처럼 말하거나, 별문제가 아닌 것처럼 설명하거나...

알고 계약하시는 분들도 계십니다. 일단 근생빌라는 가격이 싸거든요. 첫번 째 유형은 싸게 사서 임대를 주는 경우입니다. 가령 월세계약을 하게 되면, 설령 강제이행금이 부과된다 하더라도, 최대한 미루어 가면서, 막상 부과가 되는 싯점에서 그동안 받았던 월세 임대료의 일부로 이를 치루는거죠. 그래도 남는 장사라는 계산이 깔려있는 겁니다.

심한 경우에는 강제이행 명령이 나올 때마다, 세입자와 협의해서, 일단 주거시설로 잠시 복구했다가, 이행명령이 철회되면 다시 주거시설로 되돌아오고, 이런 반복을 계속하는 경우도 있습니다. 처음부터 그럴 계획을 갖고 있는 매매를 하는 경우도 있습니다. 물론 이로 인해 발생하는 세입자와의 마찰은 별개의 문제입니다만...

어쨋거나 임대료 일부로 강제이행금을 감당해 나가다 보면, 일정 싯점이 지나 물건 자체의 가격이 상승할 것이라는 계산들도 있습니다. 이런 일은 특히 부동산 시장이 활성화된 시기에 흔히 발생하는데, 투기적 요인에 의한 시세차익이 크다고 예상되는 경우에 이것 저것 따지지 않고 과감하게 투자하는 것이죠.

주택 보유수에 관한 문제도 있습니다. 근생빌라는 말 그대로 근린생활 시설이기 때문에, 집 보유 수에 포함되지 않습니다. 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등에서 빠져나갈 구멍이 매우 많다는 뜻입니다. 특히 양도소득세의 경우 1가구 1주택과 2주택 사이에는 그 액수에 있어 커다란 차이가 있기 때문에, 가구수를 낮추기 위한 수단으로 근생빌라를 선택하는 것이죠.

또 하나의 요인이 있습니다. 근생빌라에 대한 문제가 심각해지고, 근생빌라에 대해 잘 알지 못하고 투자했던 투자자들의 원성이 높아지자 정부는 한 때 근생빌라를 일시 양성화한 전례가 있습니다. 지난 2014년의 일입니다. 그 이후의 투자자들은 또 다시 언젠가 양성화가 이루어질 수 있다는 막연한 기대심리를 갖고 있는 경향이 있습니다. 양성화가 이루어지면, 그 자체로 근생빌라 가격은 일반빌라 가격으로 뛰어오르게 될 것으로 예상됩니다. 여기에도 투기적 기대수요가 존재하는 것입니다.

이런 투자방식에 대한 평가는 개인마다 다르기 때문에, 공인중개사의 입장에서 뭐라 평가하기는 어렵습니다. 하지만 제가 여유가 있어서 투자하는 입장이라면, 저는 개인적으로 이런 물건에 투자하지는 않을 것 같습니다.

무엇보다도, 근생빌라는 일단 불법입니다. 용도에 맞지 않게 사용하고 있는 그 자체가 불법인 것이죠. 불법인 것을 뻔히 알면서, 그 틈새를 노려보려는 시도는 어쨋든 좋게 보이지 않습니다.

사실 근생빌라는 일반 빌라에 비해 가격이 싸지만, 싼 만큼 안 좋은 점도 있습니다. 부동산 상승기에, 근생빌라는 다른 일반 빌라에 비해 가격상승이 늦게 발생하고, 그 폭도 일반빌라에 미치지 못하는 경우가 일반적입니다. 제대로 된 물건과 그렇지 못한 물건 사이에 격차가 발생하는 것은 자연스러운 이치입니다.

유동성에서도 근생빌라는 당연히 일반빌라보다 뒤처집니다. 근생빌라는 대체적으로 일반빌라보다 거래가 잘 안되는 경향이 있습니다. 가격이 싸기는 하지만, 불법이라는 점이 싼 것 이상의 역작용을 하는 것이지요. 강제이행금이 발생할 수 있다는 불편함이 매수자로 하여금 투자를 망설이게 하는 커다란 요인으로 항상 작동합니다. 현금화에 시간이 더 걸릴 수 밖에 없습니다. 급매를 해야 할 경우에는 많이 불리합니다.

뭐니 뭐니 해도, 언제 나올지 모르는 강제이행 명령에 대한 심리적 불안함 또한 근생빌라 소유자들이 항상 지녀야 하는 어려움입니다. 뭔가 머릿 속이 말끔하기는 어렵습니다. 세를 놓을 때에도 세입자에게 상황을 설명해야 하고, 이 물건이 괜찮은 것임을 알려야 합니다. 만약 세입자와 사이가 틀어지기라도 하면, 세입자가 언제든지 해당 관청에 불법 사실을 알릴 수 있다는 심리적 불안감도 존재할 수 밖에 없습니다.

근생빌라의 임대료는 당연히 일반빌라의 임대료보다 낮을 수 밖에 없습니다. 임대를 계획하는 투자자라면, 제대로 된 빌라를 제대로 가격을 주고 매수해서 제대로 임대료를 받는 것이 나을지, 그렇지 못한 빌라를 매입해서 낮은 임대료를 받는 것이 나을지 양자 간의 저울질도 해봐야 하겠지요. 저라면 앞 쪽 입니다.

세입자가 만기가 되어 계약종료를 요구할 때에도 근생빌라는 역시 불리합니다. 낮은 가격에도 불구, 근생빌라는 일반빌라에 비해 임대가 더 어려운 측면이 있습니다. 세입자와의 분쟁으로 번질 가능성도 있습니다. 보증금을 제 때 반환하지 못하면 생각지 않던 문제가 발생할 수도 있습니다. 이래 저래 불리한 점이 생깁니다.

낮은 가격이라는 근생빌라 최대의 강점과, 이에 부수하는 여러가지 문제점, 이들 양자간의 손익을 잘 점검해서 투자를 결정하는 것은 역시 투자자의 몫입니다. 저는 개인적으로 근생빌라 투자를 하지 않을 것 같습니다만, 근생빌라에 투자하는 분들이 모두 잘못된 계산을 하고 있다는 생각 또한 하지 않습니다. 좋은 점과 나쁜 점 모두가 존재하는 만큼, 앞뒤를 잘 재는 현명한 투자를 한다면, 근생빌라에 대한 투자는 좋은 투자가 될 수도 있고, 나쁜 투자가 될 수도 있다고 생각합니다. 어디까지나 투자라는 측면에서 말입니다.

다음 글에서는 근생빌라의 임대차 계약에 대한 내용을 다루어보도록 하겠습니다.